Kas notiek Jūrmalas tirgū?

Jūrmalas Ziņas

, Bizness

“Divreiz gadā – pavasarī un rudenī, mūsu klienti uzdod vienu un to pašu jautājumu: “Kas notiek īpašumu tirgū?”. Interese no pircēju un pārdevēju puses ir izskaidrojama: Jūrmalas nekustamā īpašuma tirgum ir sezonas raksturs. Vasaras sezonas rezultāti nosaka nākošā gada tendences, tāpēc svarīgi pareizi novērtēt rezultātus un ieplānot turpmākās darbības nākamgad. Mēs labprāt dalīsimies ar 2016. gada rezultātiem un ar prognozēm 2017. gadam!” – stāsta VIPREAL uzņēmuma direktore, Lara Batova.

Īre

Par pozitīvāko aizgājušās vasaras tendenci kļuvis fakts, ka pagājis šoks saistībā ar “Jaunā viļņa” un “KVN” aiziešanu. Par potenciāliem īrniekiem kļuvuši klienti, kuri vēlējās atpūsties, izbaudīt laikapstākļus un pavadīt vasaru Jūrmalā, nesaistīti ar minētajiem pasākumiem. Rezultātā, salīdzinot ar 2015. gada vasaru, pieprasījums īrei ir pieaudzis. Pieaudzis arī budžets, ko atvēlēja īrnieki – līdz 4 vai pat 7 tūkstošiem EUR par vienu vasaras mēnesi. Atkal parādījušies pieprasījumi dārgāko māju īrei (7 līdz10 tūkstoši EUR mēnesī par vienu vasaras mēnesi). Atjaunojās pieprasījums ilgākajiem īres laikiem – vienam gadam un vairāk, cenu segmentā no 4 tūkstošiem EUR mēnesī un vairāk. Jūrmalas īpašnieki sapratuši, ka “treknie” gadi ir aiz muguras, un jāpieņem reālā tirgus situācija.

Pārdošana

Uz īres fona, pārdošanas tirgus ir bijis mazāk dinamisks: pieprasījumi bijuši sistemātiski, darījumi notikuši periodiski. Visu vasaras sezonu var raksturot kā “cenas pēc ieraduma”. Tas nozīmē, ka, neskatoties uz cenu korekcijām, kas aizsākās 2015. gadā, īpašnieki uzstāja uz cenām, pie kurām tie pieraduši. Reālie darījumi noslēgti par 20 līdz 30% zemākām cenām, nekā tika pieprasīts no īpašnieku puses. Rezultātā jaunie objekti, kuriem īpašnieki pieprasīja “plus-mīnus” tirgus cenu, veiksmīgi “pārdevās”, savukārt objekti, kuriem cena noteikta “pēc ieraduma”, palika nepieprasīti. Īpašu interesi 2016. gadā pircēji izrāda privātmājām un zemes īpašumiem, kas paredzēti apbūvei. Interesanti tas, ka pieprasījums vērojams divos cenu segmentos – līdz 500 000 eiro, un no 1 līdz 1,5 miljoniem eiro. Dzīvokļi jaunbūvēs un sekundārajā īpašumu tirgū bieži paliek aiz potenciālo pircēju redzes loka. Vēl viena 2016. gada tendence, kas raksturo gan īres, gan pārdošanas premium klases īpašumu tirgu – noturīgs pieprasījums lielo māju segmentā, ar dzīvojamām platībām 1000 m2 un vairāk, attiecīgi, arī ar lieliem zemes īpašumiem.

Kas sagaida Jūrmalas premium klases īpašumu tirgu 2017. gadā?

2017. gadā pieprasījums īrei un pirkšanai visdrīzāk paliks aizejošā gada līmenī. Darījumu skaits var palielināties, pateicoties pareizai Jūrmalas objektu īpašnieku pārvaldības politikai. Pagājušajā gadā īpašnieki pārliecinājās, ka īpašumi pārdevās par zemākām cenām, nekā prasīts, – attiecīgi šogad īpašnieki būs pilnībā psiholoģiski adaptējušies jaunām cenām. Svarīgu lomu ieņem jautājums, cik finansiāli komfortabli jūtās nerezidenti, kuri plāno iegādāties īpašumus Jūrmalā. “No savas puses mēs garantējam, ka potenciāliem pircējiem izteiksim izsmeļošus piedāvājumus premium klases īpašumiem Jūrmalā, pēc īpaši labām cenām. Savukārt klientiem – pārdevējiem garantējam to, ka maksimāli centīsimies aizstāvēt viņu intereses esošajos tirgus apstākļos,” – atzīmē Lara Batova.

Vai nekustamā īpašuma tirgus ir slims?

Medicīniskos terminos izsakoties, Latvijas nekustamā īpašuma (NĪ) tirgus pašlaik ir slims. Tas būs vesels tikai tad, ja visi darījumi notiks par reālu tirgus cenu, bet tie, kuru gaidas ir pārvērtētas, – atbirs. Tā uzskata NĪ jomas speciālists, Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas LANĪDA biedrs, SIA “Real Estate Jurmala” valdes loceklis Igors Daņiļevičs, sakot, ka īpašumu tirgum un tajā strādājošajiem jāpieņem šī diagnoze, jāsauc lietas īstajos vārdos un “jāizslimo vīruss”, lai atgrieztos ar jauniem spēkiem un jaunu pieredzi.

I. Daņiļevičs norāda, ka nav saprotams, vai tas ir pircēja vai pārdevēja tirgus. Projektu īpašnieki, nosakot īpašuma cenu, ne vienmēr īsti saprot, kādas ir patiesās gala patērētāja prasības. Savukārt pircējs nevar atrast sev piemērotu piedāvājumu, lai gan tirgū to ir daudz. Kā piemēru I. Daņiļevičs min Jūrmalu, kur vēl “buma” laikā tika sabūvēts ļoti daudz dzīvokļu (pašlaik Jūrmalā pieejami ap 700 dzīvokļu), nedomājot, kādas ir pircēja patiesās vēlmes.

Eksperts norāda uz problēmu: 2000. gadu sākumā uzbūvētie mājokļi, kuri stāv un vēl gaida savu pircēju, jau ir morāli un arī fiziski novecojuši, tiem atkal ir nepieciešamas investīcijas, lai tos savestu kārtībā un izveidotu tādu “preci”, ko tirgus pieprasa. Arī banku NĪ kompānijām ir daudz objektu ar “nesaprotamiem” īpašumiem, un neziņu, ko ar tiem turpmāk darīt. “Domāju, ka ap 2018. gadu šos īpašumus būs jāatzīst par nelikvīdiem un jāpieņem sāpīgs lēmums par to norakstīšanu zaudējumos,” saka eksperts.

Viņš atgādina, ka kredītu došanas buma laikā nopirktie īpašumi pašlaik nonāk tirgū par cenu, par kādu tie bija kādreiz nopirkti, jo tās īpašnieki vairāk nespēj pildīt savas kredītsaistības bankas priekšā. “Ir arī cits pamatojums pārāk augstai cenai, ko prasa par īpašumu: piemēram, milzu summas, kas ieguldītas remontā. Nu un tad? Īpašums maksā tik, cik tas maksā. Tirgū pastāv trīs īpašuma cenas un divas no tām ir neprecīzas. Pirmā un otrā ir “nepareizās”, jo tās ir ātrās realizācijas cenas, bet trešā ir pareizā – tā ir tirgus cena, kādu naudas summu pašreizējā situācijā pircējs ir gatavs maksāt. Tie, kuri prognozē tirgus sabrukumu, kļūdās. Sabrukuma nebūs, vienkārši vienā brīdī mākslīgi sadārdzinātā pārdevēja cena pārvērtīsies par normālu, tirgus cenu,” uzskata I. Daņiļevičs.

Ekonomisku un politisku apsvērumu dēļ ļoti būtiski samazinājusies nerezidentu interese par Latvijas īpašumiem. Termiņuzturēšanās atļauju izsniegšana apmaiņā pret īpašuma iegādi bija īstajā brīdī, lai pēc finanšu krīzes veicinātu ārvalstu pircēju interesi par Latviju un atdzīvinātu tirgu. “Pašlaik, ja arī notiek darījumi ar nerezidentiem, labvēlīgais emocionālais fons nu ir zudis, tagad katram klientam ir savs stāsts, savs iemesls, kāpēc tas pērk īpašumus Latvijā. Vairāk novērojama racionāla pieeja: vai tā būtu investīcija, lai vēlāk šos īpašumus izīrētu, vai nu tas ir ieguldījums savā, iespējams, nākamajā dzīvesvietā. Tomēr pēdējā laikā attieksme pret nerezidentiem ir ļoti mainījusies: “austrumu” nerezidentam, pat ar vistīrāko biogrāfiju un vislabāko gribu, daži esošie ierobežojumi kļūst nepārvarami. Pašlaik izveidojās situācija, ka gaidot bagāto ārvalstu investoru, sēžam uz saviem īpašumu portfeļiem, vietējiem nepārdodam, cenu arī nemainām… Cik ilgi tā gaidīsim? Kas būs, ja bagātais ārzemnieks nemaz neatnāks?” retoriski jautā I. Daņiļevičs. Nākotnē lūkojoties, eksperts neredz, ka varētu veidoties lielas ārvalstnieku pircēju grupas, kurus varētu interesēt īpašumi Latvijā par tādām cenām un tādā kvalitātē, kā tas ir pašlaik.

“Pozitīvi, ka beidzot varam sākt runāt par vietējo pircēju, kuram bankas atsākušas piedāvāt kredītus, tomēr tādu darījumu nav daudz. Pēdējo mēnešu laikā vietējais tirgus ir mazliet “iekustējies”, ko veicina zemi kredītprocenti – ap 2.5% gadā. Tomēr vietējo pircēju darījumu lielākais īpatsvars sastopams īpašumu grupā līdz 100 tūkst. eiro. “Redzam, ka mūsu pircējs galvenokārt iegādājas ekonomiskus mājokļus. Latvijā jaunām ģimenēm vajadzība pēc dzīvokļiem cikliski pastāv, šodien šī aktualitāte ir diezgan asi jūtama, tomēr tirgus viņiem nepiedāvā atbilstošu preci, jo līdz šim tika radīti projekti ne pēc tām kategorijām, ko vietējais pircējs var atļauties,” secina I. Daņiļevičs.

Jūrmalas dzīvokļu tirgū aktivitāte pieauga par 12%

Pērnā gada trešajā ceturksnī, salīdzinot ar iepriekšējo periodu, Jūrmalas dzīvokļu tirgū aktivitāte pieaugusi par 12%, sasniedzot vidēji 60 līdz 65 darījumus mēnesī, bet kopējā darījumu summa bija 18,4 miljoni eiro, kas ir pēdējo divu gadu maksimums un divreiz vairāk nekā otrajā ceturksnī, teikts nekustamo īpašumu kompānijas “Latio” jaunākajā mājokļu tirgus pārskatā.

Pēc “Latio” pārstāvju skaidrotā, lielais kopējās summas pieaugums saistīts ar 3. jūnijā notikušiem darījumiem kopsummā par 3,6 miljoniem eiro jaunajā “premium” klases projektā “Legend” Bulduru prospektā. Tāpat minēts, ka savukārt Jūrmalas jauno projektu dzīvokļu tirgū 2016. gada trešajā ceturksnī darījumu skaits pieauga par 37%, sasniedzot 41 darījumu par 9,5 miljoniem eiro.

Nerezidentu veiktie darījumi veido apmēram pusi no kopējā darījumu skaita jaunajos Jūrmalas projektos, informē “Latio”, atzīmējot, ka vienlaikus rezidentu veikto darījumu skaits šogad deviņos mēnešos ir pieaudzis par 57%. Jauno projektu dzīvokļu tirgū 2016. gada trešajā ceturksnī notika 22% no visiem dzīvokļu darījumiem Jūrmalā, taču šo darījumu kopējās summas īpatsvars tirgū sasniedza 52%. Lielākais darījumu skaits bijis Kauguros, kur lielā piedāvājuma dēļ ļoti aktīvs ir sērijveida dzīvokļu tirgus. Darījumu summas Kauguros ar līdzvērtīgiem īpašumiem ir zemākas nekā Rīgā, turpretī vidējais darījums Jūrmalas jaunajos projektos ir aptuveni divas reizes dārgāks nekā Rīgā.

Gandrīz pilnībā uz vietējo pircēju orientētajā Jūrmalas sērijveida dzīvokļu tirgū notikuši vidēji 45 līdz 50 darījumi mēnesī, un puse no tiem bija Kauguros. Pieprasītākie dzīvokļi šajā segmentā ir ar platību 40 līdz 60 kvadrātmetru un cenu līdz 30 000 eiro.

Otro ceturksni pēc kārtas savrupmāju tirgus aktivitāte Jūrmalā saglabājās stabila ar vidēji 13 līdz 15 darījumiem mēnesī, taču darījumu kopējā summa pieauga par 74% un sasniedza 15,9 miljonus eiro. Lielākā darījumu aktivitāte ir ar mājām par cenu līdz 75 000 eiro un virs 250 000 eiro, kas norāda uz divām dažādām pircēju grupām, teikts pārskatā. Privātās apbūves zemes tirgus Jūrmalā ir salīdzinoši neaktīvs ar vidēji pieciem darījumiem mēnesī un kopējā darījumu summu ceturksnī mazāku nekā 0,5 miljoni eiro. Lielākā daļa darījumu notiek ar zemi par cenu līdz 30 eiro par kvadrātmetru.

Atbildēt